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以下の中古戸建て住宅が3080万円で売れていました。
・築15年
・土地１６坪
・3階建 延べ面積32.3坪
その地域の坪単価が80万ですので、
土地代が16坪×80万=1280万になるかと思います。
また建物は
3080万-1280万で1800万になると思います。
新築時いくらで建てか分からないですが、無名のメーカーでしたので、いいところ新築時でも建物金額1500万程度と思うのですが、建物の価値が上がってることになりませんか？？
回答
地域の坪単価がそのまま適用できるとは限らず、多少の誤差があると思います。70~90万円とか。1120〜1440万円ですね。土地のみで売っているのではない以上、土地の値札は不確実で、あくまで「上に建物が乗っかっていてそのまま住める土地」として見る必要があります。築15年だし、実勢価格として少し上に触れるんじゃないかなと思います。
上物については、建物の感じがわからないのでなんとも言えないですが、質問者さんの検討の通り50~60万円なのかな、とは思います。1615万円~1938万円。外構だなんだと諸々入れると2000万円はかかってるんじゃないですかね。もしかすると実は建物が立派でもうちょいかかってるのかもしれないですよね。
土地が1500万円だとしても上物が1580万円なので、新築時の価格と大して変わらないじゃないか (2000万円オーバーとしても)、という着眼は間違っていないと思います。本当に上物が上がっているくらいの値付けになっている可能性もありますが、計算の前提に揺らぎがあるため、新築時よりちょい下がりくらい、と考えることもできますよ、ということです。
おそらく人気のあるエリア、需要の方が供給より高いエリアなんですね。
外から見て「割高なのになんで成立するんだ」と思うエリアはそんなものだと思います。3080万円で成約した、という動かぬ事実がその証左かなと考えます。