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不動産投資でよく実績を作ると次の融資に有利だと聞くのですが、具体的にどのような実績を作ればいいのでしょうか。
例えば経費を差し引いた手取りがマイナスになってなければそれだけで良い、とか、手取り金額が大きければ大きいほど良い、とか、それらの期間をどれくらい続けた実績が必要だ、とかいった感じで教えて頂きたいです。
回答
１）不動産投資で次の物件を購入する際に銀行が評価する「実績」とは、
➀所有物件のローン残高が銀行の積算評価の６～７割の金額よりも大幅に低い状況で、担保余力、担保価値が高い状況になっている
②賃料収入で利益が出ていて他物件の空室リスクや家賃下落リスクをカバーできる余力がある（サラリーマンだと給与以外の所得が確立している）
③現在のローンを延滞なく返済し続けた実績がある
などの状況をいいます。
２）不動産投資会社が良く提案している価格3000万円、利回り４～5％のマンションを、フルローンで35年の長期ローンで、手元に利益が殆ど残らないような購入の仕方をすると、➀、②の部分での評価が付きにくいので、２軒目以降を購入する際にも個人の信用力・サラリーマンとしての収入に大きく依存することになるので、高額な融資は難しくなります。
本気で不動産投資の規模拡大を狙うのであれば、自己資金をある程度貯めてから始めたり、高利回りの中古物件を探すなど、自分なりに考えてやらないと、余程の高年収の方でないと、次の物件への投資へ続かない可能性が高くなると思います。